柴家镇“清化收”领导组 关于规范农村集体经济承包合同的 指导意见

　　柴家镇“清化收”领导组

　　关于规范农村集体经济承包合同的

　　指导意见

各村：

　　根据《柴家镇农村集体资产“清化收”工作方案》的要求，针对我镇在清查农村集体经济承包合同过程中出现的承包期不符合政策法律规定、承包费明显过低，显失公平、拖欠承包费等问题，“清化收”领导组根据市指导意见特制定了以下规范整改方案，以便各村参考，加快合同清理工作的进行。

　　一、农村“四荒地”承包合同

　　1、1994年2月21日以前签订的合同。

　　承包期超过50年。一次性交清承包费的，原则上予以确认，按原合同继续执行，依法合规予以完善原合同，未签订书面合同的，依法合规予以签订书面合同；逐年缴承包费的，由双方协商，并按“四议两公开”程序讨论确定合理价格，从2022年起提高承包费，并补充完善形成书面合同（签订补充协议）。

　　承包期未超过50年。一次性交清承包费的，原则上予以确认，按原合同继续执行，依法依规完善原合同；未签订书面合同的，依法依规予以签订书面合同；逐年缴承包费的，由双方协商，并按四议两公开程序讨论确定合理价格，从2022年起提高承包费，并补充完善形成书面合同（签订补充协议）。

　　2、1994年 2月21日后签订的合同

　　承包期超过50年。一次性交完承包费的，超过50年部分的承包期无效，双方协商重新签订符合规定年限的合同。超缴年限的承包费，双方协商，加付同期银行存款利息，本息返还承包人；村集体无力返还的，由双方协商，合同50年到期重新发包时，原承包人优先承包，届时，多缴年限的承包费加付同期银行存款利息予以返还承包人或折抵承包费；逐年缴承包费的，超过50年部分的承包期无效，双方协商重新签订符合规定年限的合同，经按四议两公开程序讨论确定合理价格，从2022年起提高承包费，并完善书面合同（签订补充协议）。

　　承包期未超过50年。一次性交清承包费的，按原合同继续执行，未签订书面合同的依法依规签订书面合同；承包费明显过低，且合同发包时未经民主议定，公开招投标，按四议两公开程序讨论确定合理价格，从2022年起提高承包费，并完善书面合同（签订补充协议）；逐年缴承包费的，按原合同继续执行，未签订书面合同的依法依规签订书面合同；承包费明显过低，双方协商，按四议两公开程序讨论确定合理价格，从2022年起提高承包费，并完善书面合同（签订补充协议）。

　　3、合同签订时，未依法经民主议定程序，且合同履行未超过一年且承包人也未实际投入的，原则上终止合同；合同签订后，承包方不按合同约定履行义务，出现包而不治、掠夺性开发、破坏水土保护和多年不交承包费等严重违约现象，双方协商无果后，发包方可依法依约解除合同。

　　二、农村“机动地”承包合同

　　出租期限超过5年。一次性交清出租费的，出租时，通过民主议定程序，公开出租的合同，截止2022年4月底，尚未到期的合同， 超过部分的出租期无效，双方协商重新签订5年期的合同。超缴年限的出租费，双方协商，加付同期银行存款利息，本息返还承租人；村集体无力返还的，由双方协商，合同到期重新出租时，原承租方优先承包，届时，多缴年限的承包费加付同期银行存款利息予以返还承租人或折抵租金费；逐年缴出租费的， 超过5年部分的承包期无效，双方协商重新签订5年期的合同，经按“四议两公”开程序讨论确定合理价格，从2022年起提高租金费，并完善书面合同（或签订补充协议）。

　　出租期限未超过5年。一次性交清出租费的，通过民主议定、公开程序的合同，按原合同继续执行，未签订书面合同的依法依规签订书面合同；出租费明显过低，且合同出租时未经民主议定，公开招投标，按“四议两公开”程序讨论确定合理价格，从2022年起提高租金费，并完善书面合同（或签订补充协议）；逐年缴出租费的，通过民主议定程序、公开的合同，按原合同继续执行，未签订书面合同的依法依规签订书面合同；出租费明显过低，双方协商，按“四议两公开”程序讨论确定合理价格，从2022年起提高租金费，并完善书面合同（或签订补充协议）。　　

   合同签订时，未依法经民主议定程序，且合同履行

　　未超过一年且承租人也未实际投入的，原则上终止合同；合同签订后承租方不按合同约定履行义务，改变土地用途、土地撂荒和多年不交租金费等严重违约现象，双方协商无果后，出租方可依法依约解除合同。

　　三、集体建设用地，固定资产租赁合同

　　合同期限超过20年。一次性交清租赁费的，超过20年部分的租赁期无效，双方协商重新签订符合规定年限的合同。超缴年限的租赁费，双方协商，加付同期银行存款利息，本息返还承租人；村集体无力返还的，由双方协商，合同20年到期重新发包时，原承租人优先承包，届时，多缴年限的租赁费加付同期银行存款利息予以返还承租人或折抵租赁费；逐年缴租赁费的，超过20年部分的租赁期无效，双方协商重新签订符合规定年限的合同，经按“四议两公开”程序讨论确定合理价格，从2022年起提高租赁费，并完善书面合同（或签订补充协议）。

　　合同期限未超过20年。一次性交清租赁费的，通过民主议定、公开程序的合同，按原合同继续执行，未签订书面合同的依法依规签订书面合同；租赁费明显过低，且合同发包时未经民主议定，公开招投标，按“四议两公”开程序讨论确定合理价格，从2022年起提高租赁费，并完善书面合同（或签订补充协议）；逐年缴租赁费的，通过民主议定、公开程序的合同，按原合同继续执行，未签订书面合同的依法依规签订书面合同；租赁费明显过低，双方协商，按“四议两公开”程序讨论确定合理价格，从2022年起提高租赁费，并完善书面合同（或签订补充协议）。

　　合同签订时，未依法经民主议定程序，且合同履行未超过一年且承租人也未实际投入的，原则上终止合同；合同签订后承租方不按合同约定履行义务，多年不交承租费等严重违约现象，双方协商无果后，发包方可依法依约解除合同。

　　农村集体经济承包合同纠纷，依据法律规定，产生纠纷后，双方协商解决，协商不成的由乡镇调解，调解不成的，提请仲裁或人民法院提起诉讼。

　　四、 针对摸底调查中发现的农村集体经济合同管理中存在的问题，依据相关政策、法律、法规，提出以下建议

　　 1、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害集体利益的，按无效合同处理。

　　 2、恶意串通损害集体或第三人利益的，按无效合同处理。

　　 3、合同内容显失公平的，根据可撤销合同--显失公平原则，由发包（租赁）方和承包（租）方共同商定，对有失公允的内容进行修改后重新签订合同。

　　 4、发包价格明显低于市场行情的，本着“尊重历史、兼顾现实”的原则，根据可撤销合同--显失公平原则，由发包（租赁）方和承包（租）方参照合同签订时同等地力条件的相邻地块一般发包价格，合理定价后完善合同。

　　 5、发包主体不符的，在自然资源部门核实权属后，由原发包（租赁）方、承包(租)方和产权所有方三方共同商定，重新签订合同。主要指将不属于自己的资产、资源进行发包的现象。

　　 6、承包地块权属尚存争议的，申请自然资源、农业农村（农经）、林业、水利等主管部门核处后，由产权所有方和承包（租）方补签合同。

　　 7、发包程序不规范的，要通过“四议两公开”重新审定发包方案，完善招投标、拍卖、公开协商等相关程序，并进行资料归档。

　　 8、机动地承包期限超过3年的合同，发包（租赁）方和承包（租）方要依法取消超出期限的合同约定。《山西省实施＜中华人民共和国农村土地承包法>办法》第十五条明确规定，集体经济组织依法预留的机动地在未用于调整之前，采取招标方式承包的，承包期不得超计三年（可适当放宽到5年晋发【1994】30号期限为3—5年）

　　 9、合同未明确承包地块、不注明地块面积，或合同面积与实际面积严重不符的，由发包（租赁）方和承包（租）方共同商定，将地块名称、四至和实际面积核实后重新完善合同。

　　 10、未经依法批准将承包的机动地及承包到户的耕地地块用于非农建设的，由发包（租赁）方提交自然资源部门处理，责令复垦、恢复原状；将承包的林地地块用于非农建设的，由发包（租赁）方提交林业部门处理，责令恢复原状；将承包的未利用地（四荒地）地块用于非农建设的，由发包（租赁）方提交水利部门处理，责令恢复原状。

　　 11、未按合同约定用途使用承包（租）资源，损坏农业、水利基本设施或破坏土壤地力的，由发包（租赁）方责成承包（租）方限期整改，并对基本设施进行修缮。

　　 12、未签订书面合同，仅以口头形式订立的承包合同，在查明事实的前提下，由发包（租赁）方和承包（租）方共同商定，补签规范的承包合同。

　　 13、不按期缴纳承包款，抢占、强占集体资源的，应立即终止发包（租赁）合同，由发包（租赁）方无条件收回集体资源经营权。

　　 14、未经过发包方同意私自转租给第三方的，在三方协商一致的基础上重新签订转包合同，并由发包方在转包合同签章认可。

　　 15、承包方不具备农业生产能力，低价取得集体资源后高价转包谋取利益的，应立即终止发包（租赁）合同，由发包（租赁）方无条件收回集体资源经营权。

　　 16、对承包（租）资源经营有严重环境污染，群众反映强烈的，由发包（租赁）方责成承包（租）方改变经营方式，消除环境影响。否则，应立即终止发包(租赁)合同，发包（租赁）方无条件收回集体资源经营权。

　　17、合同中约定条款不合法合规的，要依法依规对该条款进行修改、补充和完善。

　　市“清化收”专班成立了政策法律咨询小组，针对具体合同给乡村提供全方位服务